Thị trường bất động sản đang ấm lại nhờ rất nhiều lực đỡ từ chính sách. Cố phiếu bất động sản cũng đang hấp dẫn trở lại.
>> Tiếp tục đề xuất sở hữu nhà chung cư có thời hạn
>> Người nước ngoài có được kinh doanh bất động sản?
Thị trường ấm lại
|
Ngành bất động sản Việt Nam đã trải qua 5 năm khó khăn
liên tiếp ở tất cả các phân khúc. Thị trường bất động sản năm 2013 khép
lại với nhiều điểm tối, xu hướng đi xuống vẫn tiếp tục. Khó khăn về vốn
và sự cạnh tranh ngày càng khốc liệt khiến nhiều doanh nghiệp bất động
sản phải bán dự án hoặc phải rút lui. Tuy vậy, những tín hiệu tốt đẹp đã
bắt đầu quay trở lại kể từ đầu năm 2014, với sự chuyển biến tích cực ở
hầu hết các phân khúc.
Theo
phân tích của CBRE, phân khúc căn hộ đã phục hồi rõ nét thời gian qua
và sẽ là phân khúc chủ đạo của thị trường bất động sản TP.HCM trong thời
gian tới. Trong quý I/2014, doanh số bán hàng từ phân khúc này tăng đến
92,2% so với cùng kỳ 2013, với khoảng 2.600 căn hộ được bán. Điểm đáng
chú ý là không chỉ căn hộ bình dân được bán tốt, mà căn hộ cao cấp cũng
rất được ưa chuộng.
Đối với văn phòng cho thuê,
theo nghiên cứu của Cushman & Wakefield, quý đầu tiên của năm 2014,
phân khúc này, đặc biệt là văn phòng hạng A, có sự khởi sắc rõ nét. Cụ
thể, tỉ lệ lấp đầy của văn phòng hạng A đạt 91%, tăng 8% so với cùng kỳ,
vượt trội so với mức tăng 5,2% của phân khúc hạng B.
Tương
tự, lĩnh vực bán lẻ cũng cho thấy những dấu hiệu phục hồi. Theo CBRE,
tính đến quý I/2014, tốc độ tăng doanh thu bán lẻ hàng hóa và dịch vụ
cao hơn 0,6 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm ngoái, hứa hẹn sẽ tác động
tính cực đến phân khúc mặt bằng bán lẻ.
“Đây là
lần đầu tiên sau nhiều quý, thị trường chứng kiến sự sôi động trở lại
của nhiều phân khúc. Hoạt động giới thiệu dự án, quảng cáo dự án được
nhiều doanh nghiệp chú trọng trở lại. Điều này cho thấy niềm tin vào thị
trường đang phục hồi rất tốt”, ông Marc Townsend, Tổng Giám đốc CBRE,
nhận định.
Điều ông Townsend nói có thể nhìn thấy
ngay ở lĩnh vực đầu tư nước ngoài. Các nhà đầu tư lớn bắt đầu quay trở
lại. Sau một năm yên ắng, đầu năm 2014, dòng vốn FDI vào bất động sản
lại bùng nổ. Tập đoàn Sun Wah công bố đầu tư khu chung cư tại quận Bình
Thạnh (TP.HCM) với tổng vốn hơn 200 triệu USD. Đầu tháng 1, Rose Rock,
công ty của gia đình tài phiệt dầu mỏ Rockefeller, cho biết sẽ chi 2,5
tỉ USD vào một dự án chung cư và khách sạn tại Tuy Hòa, Phú Yên.
Trong
khi đó, các doanh nghiệp nội cũng đã nhìn thấy những tín hiệu tốt đẹp
hơn từ thị trường và đặt ra những chỉ tiêu kinh doanh lạc quan. Một điểm
chung trong mùa đại hội cổ đông năm nay ở các công ty bất động sản niêm
yết là hầu hết đều đưa ra kế hoạch kinh doanh cao ngất ngưởng so với
kết quả đạt được năm trước. Một số tên tuổi như PPI, PDR, VPH, PTL, TDH
hay Đất Xanh (DXG) đưa ra những con số doanh thu cao gấp đôi, gấp ba hay
thậm chí cả hàng chục lần.
Ai cũng tự tin, nhưng liệu bao nhiêu công ty thực sự làm được như kế hoạch?
Những ngôi sao sáng
Trong
số khoảng 40 doanh nghiệp bất động sản đang niêm yết, số doanh nghiệp
có sức khỏe tài chính tốt là không nhiều. Theo khảo sát của Công ty
Chứng khoán Thiên Việt (TVS), trong nhóm các doanh nghiệp bất động sản
nổi bật, duy trì được hiệu quả kinh doanh trong các năm qua có thể kể
đến như Công ty Cổ phần Tập đoàn VinGroup (VIC), Tập đoàn Hà Đô (HDG).
Đây cũng là 2 doanh nghiệp bất động sản 3 năm liên tiếp lọt vào Bảng xếp
hạng 50 Công ty kinh doanh hiệu quả nhất Việt Nam do Tạp chí Nhịp Cầu
Đầu Tư phối hợp cùng TVS thực hiện.
Các căn hộ tại dự án Times City bán khá tốt thời gian qua. |
Thành
lập vào năm 2002 và niêm yết trên sàn HOSE từ năm 2007, với vốn điều lệ
hiện tại 9.296 tỉ đồng, VinGroup được xem là công ty phát triển bất
động sản có danh mục đầu tư rộng nhất tại Việt Nam, với tất cả các mảng
gồm bán lẻ, văn phòng, căn hộ, khu nghỉ dưỡng, giải trí.
Tập
đoàn này sở hữu một loạt thương hiệu gồm Vincom Center và Vincom Mega
Mall (trung tâm bán lẻ), Vinhomes (nhà ở cao cấp), Vinpearl (khách sạn
và khu nghỉ dưỡng cao cấp) và Vinpearl Land (công viên giải trí). Gần 3
năm qua thị trường cũng chứng kiến sự mở rộng nhanh chóng của VinGroup
sang lĩnh vực dịch vụ y tế cao cấp (bệnh viện Vinmec), giáo dục
(Vinschool), trung tâm mua sắm cho trẻ em (Vin KC), dịch vụ tư vấn giáo
dục và chăm sóc sức khỏe cho trẻ em (Vin KE) và thương mại điện tử
(VinEcom).
Đến cuối năm 2013, VinGroup sở hữu gần
32 dự án bất động sản và khu nghỉ dưỡng có quy mô lớn tại nhiều vị trí
đắc địa trên toàn quốc.
Bất chấp sự khó khăn của
thị trường trong giai đoạn 2009 - 2013, doanh thu và lợi nhuận của VIC
vẫn có xu hướng tăng. Năm 2013 là năm ghi nhận kỷ lục của VinGroup với
18.377 tỉ đồng doanh thu (tăng 233% so với năm 2012); lợi nhuận ròng đạt
6.780 tỉ đồng (tăng 432%). Các chỉ số tài chính cũng phản ánh một năm
khởi sắc của VIC. Chỉ số lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu (ROE) năm 2013
cũng lập kỷ lục 54%, so với con số khiêm tốn 18% và 12% của các năm 2012
và 2011, cao nhất không chỉ trong số các doanh nghiệp bất động sản niêm
yết mà còn cao nhất trong số tất cả các công ty trong Bảng xếp hạng 50
Công ty kinh doanh hiệu quả nhất Việt Nam.
So sánh
chỉ số ROC của năm 2013 và 2011, có thể thấy dòng tiền từ hoạt động kinh
doanh cũng bắt đầu chảy về, tình trạng ứ đọng vốn được giải tỏa (21%
năm 2013 so với 8% năm 2011).
Nếu như VinGroup đại
diện cho nhóm doanh nghiệp bất động sản quy mô lớn hoạt động hiệu quả
thì ở nhóm có quy mô vốn điều lệ và tổng tài sản trung bình có Hà Đô
(HDG). Tiền thân của HDG là Xí nghiệp Xây dựng trực thuộc Viện Kỹ thuật
Quân sự, Bộ Quốc phòng. Sau đó, Công ty Xây dựng Hà Đô được thành lập
năm 1992 và với 8 đơn vị phụ thuộc, 1 đơn vị tư vấn và 1 trung tâm thiết
bị công nghiệp. HDG được cổ phần hóa từ năm 2005, hoạt động theo mô
hình công ty mẹ - con và niêm yết trên sàn HOSE từ năm 2010.
HDG
hoạt động trong 3 lĩnh vực chính: xây lắp, kinh doanh bất động sản và
dịch vụ, trong đó kinh doanh bất động sản và xây lắp chiếm tỉ trọng lớn,
với 98% doanh thu.
Năm 2012 doanh thu và lợi nhuận
của VinGroup không bị ảnh hưởng đáng kể nhưng HDG thì phải trải qua năm
này với lợi nhuận sau thuế giảm mạnh, chỉ đạt 23 tỉ đồng so với 112 tỉ
đồng năm 2011. Tuy nhiên, nhờ hoạt động hiệu quả, năm 2013, HDG đã lấy
lại đà tăng trưởng.
Mặc dù mức ROE 17% năm 2013 của
HDG còn khiêm tốn so với chỉ số ROE trung bình 22% của các công ty bất
động sản niêm yết, nhưng đó là con số ấn tượng của sự hồi sinh khi năm
2012 ROE của HDG chỉ đạt 4%.
Hà Đô đã có chiến lược
đúng đắn khi năm qua chỉ tập trung triển khai tiếp các dự án nhà ở phân
khúc trung bình và chủ động thu tiền trước. Một số dự án đã bán hết
nhanh chóng như dự án Nguyễn Văn Công (TP.HCM), Hà Đô Park View (Hà
Nội). Cách làm này còn giúp Tập đoàn có dòng tiền linh hoạt, đỡ phải
chịu gánh nặng nợ vay cao như một số doanh nghiệp kinh doanh bất động
sản khác. Chỉ số ROC của HDG từ mức 5% năm 2012 đã tăng gấp 3,2 lần và
tỉ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu là 1,86 trong năm 2013.
Thay
đổi chiến lược kịp thời đã giúp Hà Đô tăng nhanh lợi nhuận, thể hiện
khá rõ ở cơ cấu doanh thu và lợi nhuận năm rồi. Hà Đô đã giảm tỉ trọng
mảng xây lắp và đẩy mạnh mảng chuyển nhượng bất động sản có lợi nhuận
gộp cao hơn, kết quả là trong khi lợi nhuận gộp mảng xây lắp giảm 27% so
với năm 2012 thì mảng chuyển nhượng bất động sản lại tăng đến 330%.
Cũng
cần nói thêm, Hà Đô có lợi thế rất lớn nhờ có gốc là doanh nghiệp trực
thuộc Bộ Quốc phòng. Vì thế, Tập đoàn có quỹ đất rất lớn, khoảng 2 triệu
m2 đất sạch và chỉ mới sử dụng một nửa. Thêm vào đó, phần lớn các dự án
HDG có được là do Bộ Quốc phòng cấp, chi phí đền bù không cao, quá
trình giải phóng mặt bằng không mất nhiều thời gian so với các dự án
khác. Về lâu dài, khi thị trường bất động sản ấm trở lại, đây sẽ là lợi
thế lớn của HDG so với các doanh nghiệp cùng ngành.
Cơ hội cho ai?
Những
khoản đầu tư hàng tỉ USD của các tập đoàn nước ngoài cho thấy họ kỳ
vọng rất lớn vào tiềm năng của thị trường bất động sản Việt Nam, ít nhất
là trong dài hạn. Công ty nghiên cứu thị trường Business Monitor
International (BMI) dự báo dân số Việt Nam sẽ đạt 93 triệu người vào năm
2015, trong đó nhóm tuổi từ 20 đến 39 chiếm 35%. Đây cũng là nhóm tuổi
có nhu cầu nhà ở lớn nhất. Nếu mỗi người cần diện tích trung bình 15 m2
thì tổng diện tích nhà phải ở mức 495 triệu m2. Năm 2013, tổng diện tích
nhà ở của Việt Nam mới chỉ có 79 triệu m2.
Trong
ngắn hạn, các nhà đầu tư cũng có lý do để đặt cược vào khả năng phục hồi
của thị trường bất động sản. Bên cạnh những con số thống kê đẹp của các
công ty nghiên cứu, thị trường bất động sản còn đang đón nhận rất nhiều
lực đỡ, đặc biệt là từ hàng loạt chính sách với kỳ vọng sẽ tác động
tích cực đến thị trường trong năm 2014 và 2015.
Tháng
11.2013, liên bộ Xây dựng và Nội vụ đã ban hành Thông tư liên tịch số
20/2013 hướng dẫn một số nội dung của Nghị định số 11/2013 của Chính phủ
về quản lý đầu tư phát triển đô thị, trao quyền cho Ủy ban Nhân dân cấp
tỉnh và Bộ Xây dựng được quyết định “phân lô bán nền” đối với từng dự
án cụ thể. Thị trường ngay lập tức có chuyển biến tích cực sau khi văn
bản này ra đời. Theo Savills Việt Nam, giao dịch đất nền tại TP.HCM
trong quý I đã tăng 322% so với năm 2013.
Một giải
pháp gây khá nhiều tranh cãi thời gian qua là gói hỗ trợ nhà xã hội
30.000 tỉ đồng. Mục đích của gói này là vừa tăng cung vừa tăng khả năng
thanh toán của người mua với gói tín dụng ưu đãi nhà ở xã hội. Được
quyết định ngay từ đầu năm 2013, nhưng mãi tới giữa năm, Bộ Xây dựng và
Ngân hàng Nhà nước mới thống nhất được cơ chế: dành 70% gói vốn trợ giúp
nhằm tăng khả năng thanh toán cho người mua và 30% trợ giúp tăng cung.
Dù
mới chỉ giải ngân được gần 10% (tính đến hết quý I/2014) nhưng theo
đánh giá của Bộ Xây dựng, hiệu ứng lan tỏa mà gói này mang lại là rất
lớn, thậm chí còn tác động đến cả những dự án khác không thuộc đối tượng
được tiếp cận nguồn vốn này.
Điều này cũng được
thể hiện qua các con số thống kê của Savills Việt Nam. Tại TP.HCM, chỉ
trong quý I/2014, đã có thêm 2.800 căn vào thị trường. Đây là số căn hộ
mới được tung ra bán trong một quý cao nhất kể từ quý II/2011. Nhiều chủ
đầu tư đã công bố lượng giao dịch căn hộ khả quan, với 80-90% số căn đã
được bán.
Nếu như gói 30.000 tỉ đồng hỗ trợ cho
khu vực nhà giá thấp (dưới 15 triệu đồng/m2) thì Dự thảo Luật Nhà ở (sửa
đổi) và Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) vừa được Bộ Xây dựng
hoàn thành vào cuối năm 2013 được xem những đổi mới quan trọng nhằm tăng
cầu cho khu vực giá cao. Thị trường bất động sản sẽ được mở cánh cửa
khá rộng cho người nước ngoài. Hai luật này đã được Quốc hội xem xét vào
kỳ họp đầu năm nay và sẽ thông qua trong kỳ họp cuối năm.
Có
thể nói cơ hội cho các doanh nghiệp bất động sản đang rất lớn, nhưng
không phải là dành cho tất cả. Liệu ai sẽ nắm được cơ hội này?
Hà
Đô với lợi thế là doanh nghiệp chuyên phát triển dòng căn hộ bình dân
sẽ có nhiều cơ hội bán hàng tốt trong thời gian tới. Trong khi đó,
VinGroup sẽ có cơ hội đón thêm một lượng khách nước ngoài và Việt kiều ở
các sản phẩm nhà ở cao cấp khi dự luật cho phép người nước ngoài sở hữu
nhà ở rộng rãi được thông qua.
Tuy nhiên, nhìn dài hạn cả Vingroup và Hà Đô đều phải đối đầu với nhiều thách thức để duy trì vị thế.
Một
trong những đặc thù của bất động sản là phải có quỹ đất để duy trì sự
phát triển, trong khi quỹ đất, đặc biệt là tại TP.HCM và Hà Nội, không
còn nhiều. Đối với VinGroup, mặc dù đang ở vị thế dẫn đầu nhưng nếu
không tích lũy được quỹ đất tốt thì có thể sẽ ảnh hưởng đến sự tăng
trưởng trong dài hạn khi những dự án hiện tại đã được khai thác hết.
Không có lợi thế về quỹ đất như Hà Đô, con đường nhanh nhất để VinGroup
mở rộng quỹ đất có lẽ là thâu tóm các dự án sẵn có. Và tất nhiên khi quỹ
đất chung dần khan hiếm thì giá mua lại thế nào để không ảnh hưởng đến
lợi nhuận là một bài toán mà tập đoàn này phải giải được.
Trong
khi đó, quỹ đất lớn là lợi thế lớn của HDG nhưng với việc hàng loạt
doanh nghiệp nhảy vào phân khúc căn hộ bình dân, HDG không những phải
giữ vững hình ảnh một doanh nghiệp uy tín chất lượng, mà có thể còn phải
tính đến phương án giảm lợi nhuận để cạnh tranh
Theo Gafin/NCĐT
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét