Hỏi: Khi quyết định mua một căn nhà thì phải làm sao để biết giá trị thực của căn nhà? Phải làm hợp đồng như thế nào? Nếu người bán đã thế chấp căn nhà ở ngân hàng thì có cần cùng chủ căn nhà đến ngân hàng xác minh lại?
Nếu tôi làm hợp đồng mua bán, sau đó mang hợp đồng mua bán đến một ngân
hàng khác vay mua nhà thì có được không? Nếu đem lại ngân hàng nơi
người bán thế chấp căn nhà trước đó vay mua nhà thì sao? Sau khi ngân
hàng giải ngân, tôi trả hết số tiền còn lại cho người bán và sang tên
thì có được không khi giấy tờ vẫn đang ở ngân hàng?
Mong được giải đáp. Cảm ơn.
bao bao (ngtbaovl@... )
Trả lời
1. Về việc xác định giá của bất động sản:
Rất khó xác định được giá trị thực của bất động sản, bởi trên thực tế giá của bất động sản phụ thuộc vào nhu cầu của bên mua và bên bán. Luật nhà ở cũng ghi nhận giá mua bán nhà ở tùy thuộc vào sự thỏa thuận của các bên (trừ các trường hợp nhà ở pháp luật có quy định khung giá mua bán).
Trên thực tế, có nhiều cách để xác định giá bất động sản, phương pháp thường dùng là phương pháp so sánh. Phương pháp này dựa trên cơ sở giá đã được bán trên thị trường của các bất động sản có nhiều đặc điểm tương đối giống so với bất động sản đang xem xét, để ước tính giá trị của bất động sản đó.
Theo đó, để biết giá trị của căn nhà mà bạn định mua, bạn có thể so sánh giá mua bán trên thị trường của các căn nhà có cùng đặc điểm và trong cùng khu vực với căn nhà bạn định mua.
2. Thủ tục mua bán nhà:
Việc mua bán nhà phải được lập thành văn bản, thường được gọi là hợp đồng mua bán nhà. Hợp đồng mua bán nhà phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của UBND cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của UBND cấp xã đối với nhà ở tại nông thôn.
Ví dụ, nếu bạn mua nhà ở quận Bình Thạnh, Tp.HCM, hợp đồng mua bán nhà có thể được công chứng tại bất kỳ cơ quan công chứng nào trên địa bàn Tp.HCM hoặc được chứng thực bởi UBND quận Bình Thạnh.
Hợp đồng mua bán nhà ở phải thể hiện các nội dung sau:
- Tên và địa chỉ của các bên mua và bán
- Mô tả đặc điểm của nhà ở
- Giá và phương thức thanh toán nếu trong hợp đồng có thỏa thuận về giá
- Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành (nếu có); thời hạn cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ; ủy quyền quản lý
- Quyền và nghĩa vụ của các bên mua và bán
- Cam kết của các bên mua và bán
- Các thỏa thuận khác
- Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng hoặc ký văn bản
- Chữ ký của các bên mua và bán (nếu là tổ chức thì phải đóng dấu và ghi rõ chức vụ của người ký).
3. Việc mua bán nhà đang được thế chấp tại ngân hàng:
Theo quy định, bên nhận thế chấp được giữ giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở trong thời gian nhận thế chấp, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Trên thực tế, khi mua nhà đang được thế chấp tại ngân hàng, bên mua nộp thay cho bên bán phần tiền mà bên bán còn nợ ngân hàng và giải chấp, sau đó nhận giấy chủ quyền để tiến hành thủ tục mua bán sang tên theo quy định. Tuy nhiên, cách này tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người mua.
Bạn có thể tham khảo một gợi ý dưới đây, theo tôi ít rủi ro hơn.
Theo quy định tại khoản 4 Điều 718 Bộ luật dân sự, đối với nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng, bên thế chấp có quyền chuyển nhượng, nếu được sự đồng ý của bên nhận thế chấp. Theo đó, đối với căn nhà định mua bán đang được thế chấp tại ngân hàng, nếu được sự đồng ý của ngân hàng, bên mua và bên bán được thực hiện việc mua bán này.
Theo cách này, bên mua và bên bán cùng với ngân hàng nhận thế chấp tài sản lập một thỏa thuận ba bên liên quan đến việc thanh toán tiền mua nhà giữa bên bán và bên mua cũng như việc thanh toán tiền nợ vay của bên bán đối với ngân hàng. Theo thỏa thuận này, bạn sẽ nộp một khoản tiền bằng với tiền mua nhà vào một tài khoản tại ngân hàng nhận thế chấp (loại tài khoản không tự ý rút tiền).
Ngay khi bạn và bên bán đã thực hiện thủ tục công chứng mua bán nhà theo quy định thì ngân hàng, nơi nhận thế chấp tài sản, sẽ trích từ tài khoản của bạn như đã nói trên một khoản tiền bằng với số tiền bên bán nợ ngân hàng (khoản này được xem là bên mua thanh toán tiền mua nhà cho bên bán).
Sau khi đã hoàn tất việc thanh toán nợ cho ngân hàng, các bên sẽ thỏa thuận tiến độ thanh toán đối với số tiền mua bán nhà còn lại. Các bên có thể thỏa thuận việc thanh toán số tiền này ngay khi các bên đã hoàn tất thủ tục nộp thuế như thuế thu nhập cá nhân đối với bên bán (nếu có), lệ phí trước bạ đối với bên mua hoặc ngay sau khi bên mua đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà.
Trân trọng!
Luật sư Đoàn Thị Ngọc Linh
Mong được giải đáp. Cảm ơn.
bao bao (ngtbaovl@... )
Trả lời
 |
| Thủ tục mua nhà đang thế chấp ngân hàng |
1. Về việc xác định giá của bất động sản:
Rất khó xác định được giá trị thực của bất động sản, bởi trên thực tế giá của bất động sản phụ thuộc vào nhu cầu của bên mua và bên bán. Luật nhà ở cũng ghi nhận giá mua bán nhà ở tùy thuộc vào sự thỏa thuận của các bên (trừ các trường hợp nhà ở pháp luật có quy định khung giá mua bán).
Trên thực tế, có nhiều cách để xác định giá bất động sản, phương pháp thường dùng là phương pháp so sánh. Phương pháp này dựa trên cơ sở giá đã được bán trên thị trường của các bất động sản có nhiều đặc điểm tương đối giống so với bất động sản đang xem xét, để ước tính giá trị của bất động sản đó.
Theo đó, để biết giá trị của căn nhà mà bạn định mua, bạn có thể so sánh giá mua bán trên thị trường của các căn nhà có cùng đặc điểm và trong cùng khu vực với căn nhà bạn định mua.
2. Thủ tục mua bán nhà:
Việc mua bán nhà phải được lập thành văn bản, thường được gọi là hợp đồng mua bán nhà. Hợp đồng mua bán nhà phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của UBND cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của UBND cấp xã đối với nhà ở tại nông thôn.
Ví dụ, nếu bạn mua nhà ở quận Bình Thạnh, Tp.HCM, hợp đồng mua bán nhà có thể được công chứng tại bất kỳ cơ quan công chứng nào trên địa bàn Tp.HCM hoặc được chứng thực bởi UBND quận Bình Thạnh.
Hợp đồng mua bán nhà ở phải thể hiện các nội dung sau:
- Tên và địa chỉ của các bên mua và bán
- Mô tả đặc điểm của nhà ở
- Giá và phương thức thanh toán nếu trong hợp đồng có thỏa thuận về giá
- Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành (nếu có); thời hạn cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ; ủy quyền quản lý
- Quyền và nghĩa vụ của các bên mua và bán
- Cam kết của các bên mua và bán
- Các thỏa thuận khác
- Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng hoặc ký văn bản
- Chữ ký của các bên mua và bán (nếu là tổ chức thì phải đóng dấu và ghi rõ chức vụ của người ký).
3. Việc mua bán nhà đang được thế chấp tại ngân hàng:
Theo quy định, bên nhận thế chấp được giữ giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở trong thời gian nhận thế chấp, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Trên thực tế, khi mua nhà đang được thế chấp tại ngân hàng, bên mua nộp thay cho bên bán phần tiền mà bên bán còn nợ ngân hàng và giải chấp, sau đó nhận giấy chủ quyền để tiến hành thủ tục mua bán sang tên theo quy định. Tuy nhiên, cách này tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người mua.
Bạn có thể tham khảo một gợi ý dưới đây, theo tôi ít rủi ro hơn.
Theo quy định tại khoản 4 Điều 718 Bộ luật dân sự, đối với nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng, bên thế chấp có quyền chuyển nhượng, nếu được sự đồng ý của bên nhận thế chấp. Theo đó, đối với căn nhà định mua bán đang được thế chấp tại ngân hàng, nếu được sự đồng ý của ngân hàng, bên mua và bên bán được thực hiện việc mua bán này.
Theo cách này, bên mua và bên bán cùng với ngân hàng nhận thế chấp tài sản lập một thỏa thuận ba bên liên quan đến việc thanh toán tiền mua nhà giữa bên bán và bên mua cũng như việc thanh toán tiền nợ vay của bên bán đối với ngân hàng. Theo thỏa thuận này, bạn sẽ nộp một khoản tiền bằng với tiền mua nhà vào một tài khoản tại ngân hàng nhận thế chấp (loại tài khoản không tự ý rút tiền).
Ngay khi bạn và bên bán đã thực hiện thủ tục công chứng mua bán nhà theo quy định thì ngân hàng, nơi nhận thế chấp tài sản, sẽ trích từ tài khoản của bạn như đã nói trên một khoản tiền bằng với số tiền bên bán nợ ngân hàng (khoản này được xem là bên mua thanh toán tiền mua nhà cho bên bán).
Sau khi đã hoàn tất việc thanh toán nợ cho ngân hàng, các bên sẽ thỏa thuận tiến độ thanh toán đối với số tiền mua bán nhà còn lại. Các bên có thể thỏa thuận việc thanh toán số tiền này ngay khi các bên đã hoàn tất thủ tục nộp thuế như thuế thu nhập cá nhân đối với bên bán (nếu có), lệ phí trước bạ đối với bên mua hoặc ngay sau khi bên mua đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà.
Trân trọng!
Luật sư Đoàn Thị Ngọc Linh
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét